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被煤炭“捆绑”的榆林楼市,复归平静

2022-10-10 17:51:53 4623

摘要:过去两年,西安楼市跌宕起伏,既有扎堆摇号,新政限制,管控地价楼价,又有二手房调控。站在2019年的西安人,绝对想不到来年自己将面对什么样的楼市,又将经过什么样的起落。以上的感受放在榆林人身上同样适用。2020年和2021年两年,榆林人对房子...

过去两年,西安楼市跌宕起伏,既有扎堆摇号,新政限制,管控地价楼价,又有二手房调控。站在2019年的西安人,绝对想不到来年自己将面对什么样的楼市,又将经过什么样的起落。以上的感受放在榆林人身上同样适用。


2020年和2021年两年,榆林人对房子涨价的感受鲜明了起来,这是一种久违的紧张感。在二手房交易网站,榆林的二手房房价从2019年12月均价6900元每平,上涨到如今5月的9248元每平(数据截止2022年5月18日)。将近一万元每平的二手房价格,对榆林这样的非一线城市,有些不同寻常的意味。


■ 图源 第一财经资讯

去年年底,就有媒体关注到在全国楼市普遍下行的环境中,榆林的房价领跑了全国房价涨幅,房价从三年前的均价6337元每平上涨到近8500元每平。这让人想到年初公布的数据,榆林实现了地区生产总值5435.18亿元,名义增速32.9%,全国第一。


2022年即将过半,在西安楼市整体显得疲软的如今,榆林楼市怎么样?


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问任何一个榆林人,他们都会对2017年以前的本地楼市印象深刻。2014年到2015年,榆林发生集体弃房事件,购房者因为种种原因后续无力偿还房贷。据2014年《阳光报》报道,大小二十家房企遭遇退房潮。开发商们反应各不相同,小开发商资金链收紧,承担不了后续工程,卷钱跑路,本土大型开发商降价出售新房。

行业被引爆于一个普通的白天,当地地产龙头企业宣布新房出售的价格低于市场均价2000多元。在普遍信奉“买涨不买跌”的楼市市场,降价和双十一的效果正好相反。榆林人对降价的第一反应是捂住口袋,把钱攒住。


多年从事地产行业的榆林当地人回忆起几年前,认为那是一次对整体行业从业者们的考验。但并不是突发事件,房市整体遇冷在2013年时已有苗头。2013年之前的榆林最受欢迎的地区高新区房价上涨至1.2万元每平米,楼市里充满泡沫。2014年下半年达到了能承受的顶峰,一家龙头企业突然降价,第二天之后,全市的售楼部里挤满了想要退房的榆林人。各售楼处纠纷长达半年之久,纠纷平稳后,榆林迎来了漫长的滞销期。


新闻出现的时候已经是2015年。2015年7月陕西省统计局发布了当年省房地产市场运行情况及展望报告。报告里写到,全省各市相继出台了一系列促进的房地产市场的政策措施,“自主改善型住房需求逐步释放,房地产市场回暖,但去库存的压力依然很大。”


当时的榆林成为了全省住宅消化库存时间最长的城市,需要396个月消化掉库存商品房。本地媒体采访一家房企公司经理,对方表示虽然之前知道榆林的库存量比较大,但396个月也是没预料到。从业者和地产运营者们双双提到,高库存很可能因为2009年以后,资源型城市经济衰退,外来投资和投机者离开城市,新房和二手房的房源叠加造成高库存量。


■ 图源网络

来到西安上学的闻雷也对当年楼市的情况略有听说。当时榆林的民间借贷系统崩溃,闻雷听过很多来自身边的例子,主人公是朋友的朋友的父母。他开玩笑说2017年以后西安的房价开始上涨,但榆林人的存在感已然和十年前无法相比。


售房者们当时感到了职业困境,在2014年年底到2017年之间,房子卖不动是常态。想继续干这一行的人,只能硬抗。有的项目在刚开始的时候每平米均1.2万每平米,经过市场寒冬,跳水到6000元每平。折价一半,依然无人购入。销售顾问们纷纷转投其他行业,也有人相信这只是市场的波动,对楼市怀有希望。


面对本市的库存压力,榆林提出的主要措施集中在棚改货币化上,当地提出2015年到2017年全力推进中心城区的棚改工作。2017年《陕西日报》报道,榆林市计划实施的9个棚改项目,改造20435套,预计投资107.132亿元,改造完毕后可储备建设用地5262亩。棚改计划在释放土地同时,刺激当地购房需求攀升。


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闻雷因为大学时在西安念书,不算是一个非常了解榆林楼市的人。但即使身在外地,他也听说过榆林过去两年的楼市起伏。


榆林的城市中心在高新区一带,房价也是最高的。2018年,万达在榆林开业,他去逛的时候发现,万达为当地带来了很多新的全国性连锁品牌,优衣库、星巴克等等。这些牌子在西安成都很常见,但在榆林还是独一家。


■ 图源网络


万达广场在榆林榆阳区长兴路上。周边的配套设施极全,一路之隔为榆林人民大厦,人民大厦位居当地的婚礼酒店人气榜前五,属豪华型酒店;旁边是榆林的高新三小和高新一中,公办学校,有教学质量;市人民法院、沙河公园都距离不远。这片区域内也理所当然的诞生了榆林最贵的小区怀远曼哈顿,以及标价到两万的榆林壹号院等等。


去年前年和家人聊天时,他听说了家乡的新现象:买房的人多了,买不到房的人也多了。在安居客上的小区评论里,榆林人在高新区不同的小区评论区问,“还有房子吗?”也有人评论说已经交了定金,但是后续没有人联系签约,他怀疑房企在骗人。尤其在一些价格地段都比较合适的一手房评论页面,不断有人问还有房子没?能不能拉一下进业主群。


当地的从业者表示,去年两年中,他们也感到了市场环境还不错,不只高新区,西沙区的项目也卖得比较快。西沙区去年有七个楼盘,都在建榆路上,被当地人称为“建榆七子”,售出的情况都还不错。他本人所在的楼盘分为多期项目上市,一年的时间内商铺和住宅已经成功清盘。


2020年11月,榆林市横山区政府网站发布《对榆林未来经济发展的几点思考 ——基于房地产市场角度》,文章中提到了当地热门楼盘的销售手段,“近日,榆林某楼盘毛坯房销售价格公示在微信、抖音等自媒体上引发热议,起因是公示牌上显示,房屋面积约150多平方米,均价1.2万,每套房屋售价约190多万元,而且仅支持全款购买,无优惠!该开发商的销售方式受到榆林老百姓的关注和质疑,是炒作还是营销过度,我们不得而知。”


2021年年底,第一财经报道了因为煤价被点燃的榆林购房热情。被采访人想买榆林西沙片区的一套房子,价格在每平1-1.2万之间,还要缴纳40万的认筹金。西沙片区在榆林人心中不是最优先,排在高新区之后。但即使价格已经突破1万每平,依然难买到手。


短短四年,榆林的商品房销售面积增长了两倍。2018年时,当地累计销售面积106.61万平方米。2019年时,榆林的商品房销售面积为186.64万平方米,商品房销售额为124.07亿元。2020年,榆林全市商品房销售面积245.83万平方米,商品房销售额180.06亿元。2021年,榆林的商品房销售面积增长到333.62亿平方米,商品房的销售额236.27亿元。


面对楼市火爆,经过过楼市坍塌的榆林市政府更为担忧。


2020年9月29日,市长李春临主持召开了市政府抵偿市市场调控专题会议,分析研判当前的房地产市场。在专题会议上,李强调要贯彻住房不炒定位,“我市房地产市场升温过快,房价上扬幅度较大,超出了社会心理预期,群众反响强烈。为抑制过高房价带来的不利影响,市政府将综合采取行政、法律、市场等手段,加大房地产市场调控力度,保持全市房价稳定。”


谈到本地楼市问题时,当地政府说了些普通人能看懂的大白话。


在《对榆林未来经济发展的几点思考 ——基于房地产市场角度》一文里,写到了火热楼市的另一面,“榆林市下辖11个县区房价处于下行通道,或阴跌趋势明显,正所谓‘冰火两重天’。由于受‘虹吸效应’影响,县城二手房出售和房屋出租量将进一步增加,广告牌、微信朋友圈等充斥着房屋出售、房屋急售、旺铺出租、门店转让、低价出售等信息,榆林下辖11个县区房价下跌是一个不争的事实,或将长期处于不断下跌趋势”。


当地待售房屋面积的去库存速度远没有楼市那么火热。2018年榆林待售房屋面积为102万平方米,2021年为88.56万平方米,相比上一年减少了8.8%。


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如今的榆林高新片区,二手房价格最高已经超过2万元每平,但从事地产行业的人知道,榆林房子有价无市,价格虽高,但是流通性差。


当地从业者分析过榆林高新区的购房人群画像,愿意在高新区买高价二手房的人们,买的都不是家庭第一套房产。尤其高新区聚集了榆林当地所有的优质教育、医疗、商场配套,愿意在这里买高价二手房的人大部分因为想让孩子上个好学校。

■ 图源 文化榆林公众号

榆林地产从业者认为,房价上涨和一房难求的核心原因在于土地变少了。榆林市区面积不大,同一个片区的竞品同时期有5-6个在售,已经可以算比较多的。如果同片区里一个项目售空了,其他相同定位的项目去化速度也会加快。而榆林高新区的发展时间已经超过二十年,土地有限,没有土地就没有新的项目可以开发。


需求快速增长还有其他的背景原因。2013年榆林受能源价格波动影响,整体经济受损严重,楼市冷淡。2017年才略有好转的迹象,这个时期也是西安房价上涨的时间段。但当年虽然有复苏迹象,也并不能称为火热。直到2020年西安楼市火热,榆林也感受到了别样的气氛。多年积攒的购房需求,周边县市的城镇化,以及投资客们的需求碰在了一起。多重叠加带来火热的市场。


整体火热,人们担心上不了“车”的大环境下,非高新区的房子也变得颇为受欢迎,去年西沙区的几个新楼盘,也变得一房难求。在榆林人眼里西沙并不算地段非常好,该区域内老城区多,被分划为两部分,一块新城,一块老城,老城区多棚户区,改建推进较慢。


另一个关于榆林不可忽视的背景是去年煤炭等大宗商品价格上涨,前八个月已经完成了年初的预算目标的88.6%,财政收入增速全省第一,甚至超过了北京和上海。一个资源城市的房价起落,与当地支柱能源产业的周期起伏关系紧密到外地人无可想象。


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关于榆林的商品房库存到底卖完没,一些自媒体或非官方平台说“2017年一年内去库存全部完成”,但官方并没有相关确切表述。最近能找到关于榆林市去库存信息来自《榆林市2018年1-12月份经济运行情况》,在统计公报中,榆林市政府表示“房地产投资增长较快,商品房‘去库存’形势良好。”接下来就到了榆林楼市旺年。


如今,火热过后将会面对什么情况,当地的普通人和从业者都有自己的答案。


2021年12月初,榆林开启了商品房预售摇号系统。《榆林日报》当年9月报道,“实行了商品房销售开盘次日报备认购人信息的预售监管制度,并严格执行商品房销售现场公开公示制度,在商品房预售许可证上增加预售资金监管账户信息及二维码查询信息。着力打造商品房预售管理平台,中心城区将全部采取‘线上诚意登记、公证摇号’和‘线下按序选房’的模式开展商品房销售工作。”


最直观的感受是买房的氛围没有那么热了。年后榆林的几个项目已经开始摇号购房,高新区的项目依然受到欢迎。但西沙区的项目楼盘已经有些冷淡,冷淡的原因既有定价太高,普通人无法承受,又因为当人们看到真实的项目登记人数时发现,原来楼盘并没有那么多火爆。人们也就不会再像过去两年一样着急买房。


即将到来的平静对当地人来说未尝不是一个好消息。经过2015年的楼市震荡,人们应该已经体会到当大危机到来,最脆弱的依然是普通购房者。


■ 图源网络

2015年后,榆林市政府加强了对开发商们的管理。像闻雷这样的年轻一代都听过一个传闻,在榆林的开发商们必须建造到三分之二的进度才能拿到预售证。这个说法也得到了榆林地产行业从业者的证实,2015年以后确实有一段时间需要建造到三分之二的时候才能拿到预售证,刚开始的时候甚至要等封顶才能拿到预售证。随着金融体系的恢复和煤价波动,逐渐变成了建造到三分之一时可以拿到预售证,和西安持平。


也就在楼市恢复的过程里,大型房企逐渐入驻榆林。目前在榆林的几家地产,阳光城、中梁、绿地,部分选择与本土房企合作拿地开发。阳光城、中梁在当地的楼盘评价都还不错,清盘速度快,资金回笼快,受到全国性的波及较少。


闻雷听说过有全国性房企想要入驻榆林,签署框架协议后又没有动静的传说。榆林本地开发商实力强劲,地产只是公司业务之一,企业还有其他业务作为支撑。一个当地从业者表示,他也听说过有一个外地品牌想要进入榆林时,因为姿态太高傲而最终败走。种种传闻,混杂在市场中,当地形成了独有的房地产体系。2021年全国地产行业受到冲击时,榆林独善其身,甚至市场火热。坏处当然也有,当地垂直平台说起房价飙升,经常把几家大型本土房企拉出来溜溜。


但有一点可以确定,早期榆林本土房企开发的户型,确实不太合理。闻雷听到的一个最离谱的户型是接近200平米的房子,只有三个房间。面积增加了不少,只是等比放大房间,并不是一种科学、系统性的户型设计方法。


随着全国房企面临的资金的问题逐渐显现,当地人甚至有了一种新的选择趋势。他们愿意选择当地的开发商,尤其是一些开发楼盘不少,拿地实力强,资金后盾强的当地企业。最终所有选择都是为了可以平稳拿到交付的房子住。


3月2日,国新办举行的促进经济金融良性循环和高质量发展新闻发布会上,建行的董事长称想要靠买房升值的时代已经过去了,“可以考虑股市、债市或稀有金属投资。”但是对大部分人来说,无论是从实用还是保值的角度出来,房产依然是第一选择。


5月初,榆林有几个楼盘进行了加推,价格较低的去化速度很快,也有楼盘因为口碑问题,开盘即遇冷。购房者们冷静了下来。作为一个榆林人闻雷认为如果有更多的大型房企入驻,价格合适的话他会为父母置换一套房子。而他身边多数不回榆林的朋友们,都有和他一样的选择趋势。


■ 文中人物闻雷为化名


作者 | 铛铛 | 贞观作者

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